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广州市荔湾区新基下村 113-116号地块

招商运营服务项目招标文件

一、 项目概况

（一）项目背景：荔湾区新基下村 1 13-116号地块 位于石围塘新基下村内，权属人为广州钢管厂有限公司，总占地面积 7 , 116.67平方米，证载用途为工矿仓储用地、住宅用地；当前地块上盖房屋建筑可运营建筑面积4 ,834.06 平方米，未办理权证。

现我司结合物业地理位置、现行状态等具体情况，在实现资产权益 “风险可控”基础上，拟面向社会公开征集招商运营机构，由招商运营机构针对地块提供运营方案，我司将根据最终选定的招商运营机构提供的运营方案，投入资金对上述地块进行升级改造，将该地块打造成为广州工控科技园区事业部辖下 产业园 区。

（二）采购人：广州工控资产管理有限公司

（三）采购范围：荔湾区新基下村 1 13-116号地块 ，总占地面积 7 , 116.67平方米，当前地块上盖房屋建筑可出租建筑面积4 ,834.06 平方米。

（四）采购事项：由投标人按我司招募要求，围绕上述地块提供修缮升级设计方案、具体施工方案、现场运营方案以及相关建议等有关资料，由我司出资对新基下村 1 13-116号地块 进行改造。投标人负责项目前期规划设计、中期施工建设、后期招商运营进行全过程的跟踪与技术咨询，解决过程中相关规划衔接与协调、土地使用与项目报批等问题。

（五）服务期限： 1 0 年，自改造竣工验收之日算起。

二、项目模式

本项目 采取 “保底分成”的收益模式，在保障我司“保底租金”收益的情况下，投标人以“无固定费用+超额收益分成”为分配标准，投标人充分利用自身市场资源、招商能力、招商管理等优势向我司项目提供所需的招商服务，并通过超出“保底租金”的增量部分按约定比例的分成获得收益（我司无需再另行支付额外固定费用）。具体方案如下：

1．升级改造后保底租金为测算单价和评估价两者就高

（ 1）保底月租金测算单价

改造前月租金为 8 7010 元 /月，根据实际投资总额按5年摊销，两者相加得出园区的测算保底月租金，再以保底测算的月租金除以改造后的建筑面积得出保底租金测算单价。

测算保底月租金单价 =（改造前月租金+总投资额÷ 5 ÷1 2 ） ÷改造后的可运营面积

（ 2）评估价

委托第三方机构对改造后的物业进行评估，得出租金评估价。

2 . 租金在上一年基础上递增不低于 5%。

3 .第一年要求出租率不低于65%，第二年出租率不低于75%，第三年起按90%以上。

4 .增量收益分配比例的设定

初步按第 1年、第2年属物业招租运营“爬坡期”，招商难度大，收益增量分成比例按2:8测算，自第3年起按3:7。小比例分成为招标人增量所得，最终根据中标人提供的运营方案及商谈结果确定。

5 .为充分平衡及保障双方经济收益，在5年内完成投入资金摊分后，自第6年起根据项目运营情况及中标人运作实际，重新核定“保底租金”以及摊分比例。若协商不成，招标人有权终止合同并不承担违约责任。

6 .投标人进场前必须提供我司认可的不低于我司投资金额的抵押物（包括但不限于实物抵押、资产抵押、银行保函等）作为履约担保凭证。

7. 招商合同 期 内，中标人 未能充分发挥其招商能力，造成我司 “保底租金”未达到“保底线”的，差额部分由 中标人 承担 ；若非我司原因，中标人中途退出，中标人需承担我司项目投入折旧后的费用。

8. 招商合同期内， 届时采取 “保底租金”总额计算、分解设定“月（季）度保底额”的方式进行，其中，考虑到招商初期难度大的实际情况，招商初期月度保底额度设置适当降低 ，最终根据中标人提供的运营方案及商谈结果确定 。

9. 若中标人招商效果不佳 ， 多次考核不合格的，我司有权终止合作并收回物业运营权。

三、投标人资格要求

1. 投标人须为法人或其他合法组织；

2. 投标人须具备产业园区运营经验；

3. 投标人招商经营总运营面积不低于 5 万平方米；

4. 投标人须提供不低于我司投资金额的可抵押物证明（包括但不限于实物抵押、资产抵押、银行保函等）。

5. 报价人信誉及诚信要求：在递交报价文件的截止时间前在 “中国执行信息公开网”网站中未被列入失信被执行人名单或在 “信用中国”网站. gov.cn）中未列入重大税收违法案件当事人名单；

四、 投标要求

项目运营方案要求，评分标准综合评分法（商务分：包括但不限于出租率、总运营面积、注册资金、产业园区项目数量、抵押物价值等 +技术分：运营方案）

序号	评价指标		参考标准	支撑材料	最高分	得分
1	公司基本情况（ 25分）	公司规模（ 12 分）	公司注册资金不低于人民币 1000万元	营业执照复印件	4
2			在经营活动中没有违法记录		4
3			曾运营或正在运营园区数量不 少于 1个	业绩证明（合同或协议等）	4
4		资源优势（ 13分）	曾参与的微改造项目取得施工许可证，或类似施工许可文件	过往项目施工许可证或政府出具会议纪要等（复印件）	4
5			是行业协会等社会机构的成员单位或有合作关系	会员单位证书等（复印件）	4
			不低于 990万元的可抵押物证明	不限于实物抵押、资产抵押、银行保函等	5
6	商务运营情况 (15分)	主要业绩（ 5分）	曾运营或正在运营园区经营总面积不少于 5 万平方米（第一名 5分、第二名3分、第三名1分、后面不得分）	业绩证明（合同或协议等）	5
7		营收数据（ 5分）	运营园区的运营收入不低于 1000万元	业绩证明（财务报表）	5
8		出租率（ 5分）	招商出租率不低于 90%	月度出租面积统计（财务附表）	5
9	项目方案（ 15分）	创意主题（ 5分）	对园区的主题设计提出合理化建议或提出创意构想	初步意向方案建议或意见	5
10		开发计划（ 5分）	合理的改造施工计划，启动施工、竣工、开园等重要节点安排	开发计划表	5
1 1		文化传承（ 5分）	对文化传承、历史印记保留的构想或合理化建议	文化传承的建议或意见	5
1 2	项目招商（ 20分）	招商策略（ 7分）	制定可行的招商目标	招商目标简要分析	4
1 3			价格策略、宣传手段、合作方式等招商策略分析	策略简要分析	3
1 4		产业业态（ 6分）	主导产业、商业、生活配套等业态的合理规划	业态规划简要分析	3
1 5			意向入驻的代表性企业，如上市公司、知名企业等	合作协议等（复印件）	3
1 6		产业落地速度（ 7分）	产业招商落地进度计划，项目运营第一、二、三年的企业入驻率	前三年招商落地计划表	3
17			产业招商保障措施	产业招商保障措施简要分析	4
18	园区运营 +技术管理（15分）	运营方案（ 4分）	公共服务平台的建设规划	运营平台建设简要规划	4
1 9		数字科技管理应用（ 5分）	利用数字科技系统进行园区精准有效管理	管理平台相关资料	5
20		举办活动频度（ 4分）	运营园区举办会议、发布会、沙龙活动案例得 2分；本项目举办活动的方案得2分	相关证明材料，简要方案	4
21		园区企业营业额（ 2分）	园区入驻企业年度总营业收入预测	分析入驻企业数量、规模及园区入驻企业的营收等	2
22	配套服务（ 10分）	项目申报能力（ 3分）	园区各种资质、荣誉的申报，省级得 5分，市级得3分	资质证书复印件	3
23		政务服务能力（ 2分）	有为入驻企业提供过政策咨询、办理或其他服务案例	证明材料复印件	2
24		产业孵化能力（ 5分）	有产业孵化成功案例	证明材料复印件	2
25			有资本投资成功案例	证明材料复印件	3
26	总得分				100

五、报价文件递交时间、地点和方式

（一） 报价文件：

需提供包括但不限于以下材料：

1.公司简介

2. 营业执照、资质证书复印件

3.法定授权委托书原件、法人及被委托人身份证复印件

4.资信证明

5.近三年业绩证明材料

6.运营园区情况简介

7.初步意向方案建议（简明扼要）

8.招商策略 、 产业业态 、 落地计划表

9.运营方案（简明扼要）

以上资料按顺序装订成册，一式两份，均需加盖公章，并密封递交。

（二）递交时间：即日起至 202 2 年 12 月 20 日 中 午 1 2 : 0 0止

（三）递交地点：广州市荔湾区花地大道南 6 57 号岭南 V谷C 1 栋 8 07

（四）递交形式：现场递交或邮寄（袁经理， ）

（ 五 ） 招标结果将在评标结束后以 书面 方式答复中标人，本 公告 最终解释权归招标方，我公司不对未中标人做任何说明。

广州工控资产管理有限公司

202 2 年 12 月 13 日

（项目联系人：李翰威，电话： ）